好政策频出，年后楼市升温迅速，二手房房东趁回暖打涨价主意。
青岛日报/青报网讯 继2016年2月初下调首付比例后，房地产市场再度迎来新的刺激措施。财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，自2016年2月22日起调整房地产交易环节契税、营业税。根据通知，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
这次调整是房地产“去库存”和稳定市场众多举措的重要组成部分，最大亮点是对改善型或二套购房的群体赋予减税政策，使得购置大户型的改善型用户获得利好。政策不仅刺激了新房市场，二手房市场同样因此活跃。
青岛日报/青报网记者 胡相洋 摄
新房：利好政策频出，年后楼市升温迅速
“房产新政出台后，北京、上海等这些城市房价都已经开始涨了，青岛市场一直慢半拍，但过段时间估计肯定也会涨上来，所以我想在这个价格的缓冲期，赶紧买套房子。”陈先生家住鞍山二路，原先60平米的婚房，现在3口人住起来略显狭窄。去年在新都心板块看了一次新房，但由于价格、户型等原因，他没有最终敲定，年初释放的一系列利好政策，又重新刺激起他的购房意愿。
“春节过后，市场一直很好，最近看房的客户明显增多。”位于新都心板块的某项目销售人员告诉记者，“春节过后，每天接待上百组看房客户，明显能感受到新政带来的利好变化。前期观望客户复访的人也明显增多，成交周期也开始缩短。”无独有偶，在李沧区几个刚需楼盘的售楼处，接连涌入售楼中心看房的置业者，也让项目销售人员有些应接不暇。
青岛日报/青报网记者 胡相洋 摄
利好政策频出，年后楼市迅速升温，但同北上广等一线城市房价暴涨相比，青岛房地产市场上除了少数楼盘出现价涨迹象外，大部分项目价格相对较为平稳。但毋庸置疑的是，受利好政策以及整个大环境的影响，岛城楼市“金三银四”大幕已经拉开。
业内人士认为，本轮税率的调整对于降低交易成本、活跃交易气氛、增强购房者信心等都有积极利好，对于楼市加速去库存将有积极的作用。从去年的二胎全面放开政策实施之后，改善型需求已经明显增加，而此次叠加契税新政的影响，今年楼市的销售或将持续升温。
这一分析也在最近的市场成交量中得到验证。根据相关数据统计，2月28日至3月5日，青岛市新房成交2866套，总成交面积302861.61平方米，与前一周相比上涨约12.3%；其中住宅成交2659套，住宅成交面积280126.95平方米，与前一周相比上涨了约13.3%。新房销量显然已经摆脱了春节假期造成的“低潮期”，正全力冲刺楼市传统销售旺季。而置业者也在年后大举挺进新房市场，购买力大增让一线市场好不热闹。
青岛日报/青报网记者 胡相洋 摄
二手房：房东趁回暖打涨价主意
记者从多家中介机构了解到，自房地产交易环节契税、营业税优惠新政施行起，二手房咨询量明显增长。逍遥花园附近一家房产中介经纪人称，不少在春节以前难以邀约到的客户，现在反而主动上门咨询，咨询的主要内容集中于税费调整后可以节省多少交易费用等方面。
根据相关统计数据显示，2月29日至3月6日，青岛二手房市场一共成交947套房源，环比前一周大涨62.1%，成交面积高达83107.7平方米，环比上涨32.74%。
业内人士分析，整体市场活跃了以后，大家对市场预期就开始看好，不管是买家还是卖家，都表现得活跃起来。二手房是一个跳跃性市场，买卖双方自主性很强，能选到一套合适的房子，即便房东稍微加了点价格，许多买家还是会接受的，但是如果涨价幅度太多，接受起来就不容易了。
宁夏路上的一家房产中介经纪人小张最近是既高兴又郁闷。“手头有购房意向的客户多了不少，每天要带很多组客户来回看房，但真正成交却很难。”小张坦言，产生交易难，客户虽有观望心态，但主要问题是出在房东方面。
刘先生是济南人，毕业后留在青岛就业，将要成家，他从2015年开始就考虑买一套二手房过渡，随着一项项政策落地，他觉得时机已经成熟。最近，中介小张带他去天台小区看了一套80平米的房子，“最初报价110万，可是到了最后就要签约的关头，房东却表示要涨价5万。”刘先生说。这就像一盆冷水，瞬间浇灭了他的购房热情。“我可以接受2万元以内的涨幅，但谁知一开口就是5万元。房子还是原来的房子，并未出现任何优化，那么这5万元的涨幅支撑点在哪里？我不愿意为此埋单。”
和刘先生有相同考虑的买家绝不在少数。据记者了解，现在自住购房的二手房买家，他们考虑问题远比前两年细致。想要户型、楼层、小区位置好的房子，还有一些细节如室内采光、房间格局等也都考虑颇多。尽管密集落地的新政想促进成交，但没有改变市场原来的状态，仍然是买方市场。
链家一位经纪人告诉记者：“许多房东见到好的形势就狮子大开口，像这样盲目加价，基本上都会让买家放弃这套房源。那些寄希望于凭着新政的东风能迅速脱手房源或是补涨的房东，恐怕是要失望了。”
青岛日报/青报网记者 胡相洋 摄
业内人士强调：涨价并不普遍 投资性购房更需谨慎
任何一个利好政策都会快速传递给市场，多位接受采访的业内人士告诉记者，如果说前几年青岛房地产市场的波动大致按年计算，但现在的波动速度明显加快，每个季度、每个月，甚至每周都会有变化。市场最关心的就是开年这波行情能否快速拉动房价？业内人士觉得这个可能性很小。
“税费和信贷是楼市调控的两大利器，春节前央行出台了下调贷款首付比例，春节后出台了契税新政。这两个调控利器的前后出台，说明当前经济形势依然较为严峻，而楼市依然要承担重要角色。”链家置业顾问汤占用分析，接连的利好政策对于楼市库存去化有着积极的作用，预计2016年成交量仍将快速释放，但从大的市场层面来看，挂牌价、成交价，仍旧没有出现很明显的普涨，客户连夜抢购、业主连夜提价的现象更是非常鲜见。即便部分挂牌房东的心理价格都会略微上浮，但受制于同板块内大量新房以及二手房的竞争压力，所以真正把售价调高，且高价成交的房源少之又少。
“以契税调整政策为例，虽然鼓励的是改善购房，但是在恐涨心理作用下，市场上不论是刚需、改善、抑或是投资都会被刺激到。虽然政策的刺激是不容忽视的，但是，价格将以不同区域和板块的供求关系决定，普涨局面难以出现。”鑫邦置业顾问陈昆认为，根据以往经验，2009年也是先后出台了房贷和契税两大利好政策，对比可以发现，当前楼市的政策宽松度几乎接近2009年，因此，今年的楼市走向也可以参考历史走势。同时，陈昆认为：“利好政策是否会在这么短的时间内促使房价上涨，且涨价后的房子能不能被市场消化，还需要经过一定时间的考验。”此外，陈昆还提醒，今年市场在政策的影响下基本会延续2015年火热的情况，但同时购房风险在不断加大，自住可以出手，但投资性购房一定要保持理智谨慎。
责任编辑：高文慧