高 宁
近年来，青岛城市建设高速发展，规模不断扩大，随着传统老工业企业外迁、产业转型升级，部分老工业区出现产业空心化、发展无序化问题，逐渐成为主城区发展“洼地”，亟须通过产业有机更新推动新旧动能转换，实现区域高质量发展。位于青岛主城区内的老工业区，具有独特的区位空间优势，一旦实现产业有机更新，将成为助力全市经济高质量发展的重要增长极。
一、青岛老工业区亟须改造更新
老工业区主要是指在20世纪60、70年代形成的，国家进行了大量投资具有一定生产规模、历史上曾对区域经济发展作出较大贡献的地区。青岛老工业区多位于原四方区和李沧区西部，青荣、青连等多条铁路线汇集，具有良好的海运、陆运、空运条件，商务往来便捷，门户效应显著。
自2008年青岛老企业进行搬迁，伴随原有老企业搬迁改造、相关配套产业链的迁移，老工业区在产业配套、市政设施、公共服务、人居环境等方面与其他主城区的差距逐渐拉大，迫切需要腾笼换鸟、转型升级，进行综合开发利用。在此背景下，老工业区产业有机更新成为城市挖掘土地潜力、提升城市品质和活力的重要手段。对老工业区进行科学规划，强力推进产业有机更新，既有助于扩大有效投资、释放消费潜力、拓展市场纵深，又有利于提高城市可持续发展水平，增强发展后劲。
由于涉及资金需求较大、利益关系复杂，对老工业区的综合改造正处于探索实践和论证规划阶段。以李沧楼山片区为例，该片区尚未进行综合开发利用，长期处于闲置状态。从空间优势看，楼山片区已腾出约330公顷产业发展用地，是主城区最后一块成片产业发展空间，有着巨大的发展潜力与需求。随着新旧动能转换的加快推进，迫切需要对该片区进行综合开发，推动产业有机更新，先行先试，大胆创新，为全市老工业区改造更新提供借鉴。
二、改造更新老工业区面临的主要困难
一是公共配套严重不足。传统老工业区长期以工业为主，土壤污染较为严重，急需进行检测、修复。环境面貌陈旧，基础设施薄弱，公共配套分散无序，承载力不足。此外，缺少对片区的整体性谋划设计，没有将产业有机更新工作融入城市空间规划、产业转型升级等工作全局。
二是发展理念存在差异。产城融合的发展理念与部分企业土地收益最大化的诉求不符，在原厂地块开发中，企业主张多以住宅开发为主，与在编控规的用地性质不一致，不符合市区两级产业发展方向。
三是资金收益难以平衡。老工业区内，老企业聚集，涉及搬迁改造，企业诉求较高，难以实现资金平衡，自主拆迁难度较大。部分老企业除正常搬迁费用外，将扩大生产、产业升级、债务清偿等产生的费用一并纳入搬迁成本，要求一并进行补偿。
三、青岛老工业区有机更新的路径
建立顶格推进机制。一是成立市级工作专班。坚持顶格倾听、顶格协调、顶格推进，形成“市级总牵头，部门拿方案，协同抓落实”的分工负责机制。二是明确片区发展定位。围绕老工业区功能转换与更新、产业优化与升级、生态修复与建设三大战略任务，坚持城市更新、产城融合发展思路，结合所在区市发展定位，发展新技术、新产业、新业态、新模式。如楼山片区可建立青岛国际院士港科教产融合园区，侧重智能制造、信息技术、人工智能等高科技产业，加快推动产业聚集，打造成为主城区“高端制造业 人工智能”攻势落地的重要板块，为青岛从“制造大市”向“智造强市”转型提供有力支撑。三是完善督导问效机制。将老工业区的开发利用列入市级重点督查事项，根据工作专班各部门职能，明确时间表、路线图、责任制和推进计划，定期调度推进情况，加强督查问效，保障工作顺利推进。
把牢基本方向。一是整体规划，统筹实施。由市级层面顶层设计，市、区两级联动，整体规划、统一设计、综合平衡，突破以单一宗地为改造对象的惯常做法，探索园区式、板块式规划建设运营，在规划时同步编制高标准产业总体发展规划，为产业发展预留充足空间，因地制宜设计实施路径。二是政府引导，市场运作。发挥政府引导作用，在资金、土地、产业政策等方面给予扶持。发挥市场在资源配置中的决定性作用，优化营商环境，完善要素资源配置，调动企业积极性，激发市场活力。三是迁转结合，创新发展。注重异地搬迁与就地转型结合，注重工业转型与城市更新同步，注重本区域转型与其他区域的整体协调与适度分工。四是产业主导，产城一体。坚持产城融合发展理念，以产业发展为主导，加快城市更新与空间拓展，避免传统房地产开发模式。
推进基础设施建设。一是先行启动基建设施建设。秉承“以时间换空间，以时间换产业”开发理念，坚持基建先行，聚焦“四新”经济发展需求，布局5g网络、工业互联网等新型基础设施，启动老工业片区基础设施及周边公共服务配套建设工作。二是拓展资金来源渠道。坚持“城市经营”发展理念，创新投融资机制，发挥市新旧动能转换引导基金等各类政府基金作用，拓宽社会资本投资渠道，引进优质战略投资者参与建设，有效盘活资产，探索采取发行政府专项债、ppp、基础设施领域不动产投资信托基金（reits）等方式支持片区建设。三是完善周边配套服务设施。加快推进征迁工作，完善市政管网，优化道路通行，丰富教育、医疗、养老等公共服务设施，高质量建设基础设施，全面提升片区吸引力和竞争力，形成筑巢引凤效果，增强城市发展内涵。
合理满足企业诉求。一是统筹考虑区域可持续发展。落实新发展理念，以区域综合开发利用为出发点，改变部分企业诉求中高强度住宅开发的规划模式，调整区域功能定位，增加产业功能和公共配套。二是分类推动企业搬迁。坚持市场化、法治化，尊重企业意愿，“一企一策”制定搬迁方案。对于有意愿搬迁的企业，给予政策、资金支持。对于有意愿就地转型的企业，研究帮扶措施，利用人工智能、工业互联网等对企业和产业进行技术改造，形成新的产业链，提高转型升级速度与质量。三是科学评估搬迁成本。聘请专业第三方机构对老企业搬迁成本进行评估，确定搬迁成本及具体组成部分，确保搬迁费用足额到位。合理确定补偿边界，避免将企业再扩大生产、产业升级、债务清偿中产生的其他费用纳入搬迁成本。
精准导入优质产业。一是开展精准化招商。发挥区位优势，放大现有资源禀赋，强化产业链招商，优化资源分配。如楼山片区，基于火车北站区位交通优势，可考虑将跨国公司地区总部、国内省内知名企业区域总部及功能性总部等资源优先落地该片区。基于智能制造区产业定位优势，将院士项目产业化、新信息技术、生物医药、高端装备制造等战略性新兴产业优先落户该片区。二是加大财税支持力度。争取财政、税务等相关部门支持，落实支持产业发展的优惠政策及奖补资金，推动形成规模大、品质高、影响力强的产业集群，带来集聚效应，形成良性循环。三是提升产业质量效益。坚持质量第一、效益优先，树立“亩均”理念，包括亩均投资、亩均税收、亩均产出等，建立健全亩均效益综合评价机制，避免低效用地，推动规模总量和质量效益双提升。 （作者单位：青岛市李沧区兴城路街道）
